LES ERREURS DE TEG

Le constat

Un nombre important de prêts immobiliers souscrits auprès des Banques comportent des erreurs de TEG.

Ces erreurs de TEG, lorsqu’elles sont avérées,  entraînent, selon les cas :

  • La perte totale du droit aux intérêts conventionnels de l’Etablissement bancaire et leur substitution par le taux d’intérêt légal (Com, 12 janvier 2016, n°14-15203) ce qui implique :
    • Un remboursement des intérêts conventionnels trop perçus au cours des cinq dernières années ; (différence entre intérêts payés au taux conventionnel et intérêts calculés au taux légal)
    • Le calcul d’une nouvelle échéance de prêt au taux légal pour l’avenir.

     

  • La perte partielle du droit aux intérêts conventionnels de l’Etablissement bancaire.

 

 Le formalisme légal imposé pour les prêts immobiliers n’est, régulièrement, pas respecté.

Ces erreurs, lorsqu’elles sont avérées entraînent la perte totale ou partielle du droit aux intérêts conventionnels de l’Etablissement Bancaire.

La réglementation

Tous les crédits sont concernés par les problématiques de TEG : crédits accordés aux particuliers ou aux professionnels

DISPOSITIONS COMMUNES A TOUS LES PRÊTS

L.313-1 + R.313-1 + R313-2
du code de la consommation

TEG

PRÊT PROFESSIONNEL

L.313-4
Code Monétaire et Financier

L.313-1 et suivants + R.313 II
Code de la Consommation

PRÊT À LA CONSOMMATION

L.313-1 + R.313-1 III
Code de la Consommation

L.311-1 et suivants Code de la Consommation

PRÊT IMMOBILIER

L.313-1 + R.313-1 II
Code de la Consommation

Régime relatif au formalisme des contrats de prêt :

L.312-1 et suivants Code de la Consommation

De nouvelles règles seront applicables aux prêts immobiliers souscrits après le 1er octobre 2016

Sanction pour les banques

En cas de TEG erroné :

  • Lorsqu’une irrégularité affectant le TEG d’un prêt ou d’un avenant est démontrée, les tribunaux sanctionnent régulièrement la banque en prononçant la nullité de la stipulation de l’intérêt conventionnel. Cela a pour conséquence l’application du taux légal en vigueur lors de la souscription du prêt ou de l’avenant au prêt.
marteau

Cela entraîne :

    • Le remboursement des intérêts conventionnels trop perçus au cours des 5 dernières années (différence entre taux conventionnel et taux légal)
    • Le calcul d’une nouvelle échéance de prêt au taux légal pour l’avenir avec fourniture d’un nouveau tableau d’amortissement par l’établissement bancaire
  • Les enjeux financiers pour l’emprunteur sont de ce fait très importants.
  • Pour le reste, le crédit se poursuit bien évidemment selon les mêmes modalités de garanties, assurance décès invalidité, durée…

Le taux d’intérêt légal des années 2011 à 2017

Année 2011 2012 2013 2014 1er semestre 2015 2ème semestre 2015 1er semestre 2016 2ème semestre 2016 1er semestre 2017
Taux légal 0.38% 0.71% 0.04% 0.04% 0.93% 0.99% 1.01% 0.93% 0.90%
Pour un prêt de 100.000€ souscrit sur 15 ans, en décembre 2013, au taux de 2,97% :
montant du remboursement (sur 2 ans)
= 5.228,84€
nouvelle échéance :
557,23€ au lieu de 689,14€ actuels
gains estimatifs sur le passé et sur l’avenir =

erreur de TEG

Pour un prêt de 265.000€ souscrit sur 15 ans, en janvier 2012, au taux de 4,85% :
montant du remboursement (sur 3 ans et 9 mois) = 38.315,60€
nouvelle échéance :
1.555,26€ au lieu de 2.077,66€ actuels
gains estimatifs sur le passé et sur l’avenir =
economie

EXEMPLES CHIFFRÉS des gains estimatifs en cas de succès dans la démonstration des erreurs de TEG

Données du prêt Résidence principale Investissement locatif Locaux professionnels
Montant du prêt 210.000€ 100.000€ 265.000€
Date du prêt Mars 2011 Décembre 2013 Janvier 2012
Durée du prêt 15 ans 15 ans 15 ans
Sommes à rembourser 20.460,44€ sur 4 ans et 6 mois 5.228,84€ sur 1 an et 11 mois 38.315,60€ sur 3 ans et 9 mois
Nouvelle échéance 1.384,68€ ass. incluse au lieu de 1.528,70€ 557.23€ hors ass. au lieu de 689,14€ 1.555,26€ hors ass. au lieu de 2.077,66€
Gains estimatif sur la durée totale du prêt  44.477,7€  38.315,80€  93.807,12€

NOUS CONTACTER

Adresse

20 avenue Maréchal Foch
69006 LYON

Téléphone

Fixe – 04 28 38 23 94
Mobile – 06 13 14 65 14
Fax : 04 28 38 23 95